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将住宅转为长租有商业利益的考量

  在严厉的限价政策和租购并举的趋势下,深圳楼市出现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的现象。
  网贷平台6月底完成备案的大限将至,但因大额标的难清除、对接存管银行欲退出等难题,众多网贷平台备案工作陷入停滞。
  不过,证券时报记者从可信渠道独家确认,深圳金融办将延长辖内P2P的整改期,目前该决策尚未以明文形式下发,延长的具体时限也并未明确。不少受访业内人士认为,深圳此举极具现实意义和示范作用,其他地区或许也可根据辖区情况,差别化酌情延长网贷整改期。
  此外,接近金融办的知情人士告诉记者,目前存在超额标的平台,大部分已有序压降大额项目贷款余额。
  深圳网贷整改期将延长
  记者从可信渠道确认,深圳金融办将延长辖内P2P的整改期,不过,目前该决策并未以明文形式下发,且延长的具体时限尚未最终明确。
  这意味着,原本已不足两个月的网贷备案大限将在深圳被放宽,该地平台争取到了更多的时间进行新老划断、存量标的风险化解和接入银行存管。
  不少受访业内人士认为,深圳此举极具现实意义和示范作用,其他地区或许也可根据辖区情况,差别化酌情延长网贷整改期。
  “我听说也是要延期了,而且是延期一年,但是目前金融办并没有对我们确定。”一名位于深圳的资深P2P从业人士告诉记者。
  多地P2P平台也向记者反映,深圳地区延期后,其他地区平台或将跟进延长整改时间。“延长整改期对我们来说太有必要了,我们也应该跟深圳地区一样选择延期,毕竟时间宽裕,工作可以做的更加细致。”一家位于广州的大型P2P高管表示。
  压降大标存量余额
  “大额标的”是造成整改难度大的原因之一,也是目前P2P整改过程中的一个难点。
  此前,信融财富就发行了由上市公司金盾股份提供担保,金盾股份实际控制人、董事长及其儿子提供个人无限连带担保责任的五只标的,两个项目已结清,三个项目待兑付,风险敞口共2000万。信融财富表示,正积极寻找资产管理公司,通过出让债权的方式把风险降到最低;如标的仍未兑付,公司经董事会讨论决定,信融财富将启动应急机制,从公司历年来的利润中拿出一部分来进行垫付,力保投资人按期回款。信融财富的应急机制反应迅速,但这确实是P2P受累于大额标的一个缩影。而同样发生过大额标的风险事件的还有红岭创投等P2P。大额标的有序清退,成了相关平台合规路上的首要工作。
  “网贷管理暂行办法明确规定网贷金额应当以小额为主、并且规定自然人和企业的借款上限后,我们公司就已经停止新增大额标的了。但以前发的期限比较长,只能等到期。现在接入金融办监测系统的26家P2P中,至少有7家的大标都还没清退完。”上述深圳区P2P人士表示。据21世纪经济报道记者统计,去年至今,已有至少三个项目全部或部分转做长租,其中不乏位于核心区的豪宅;另外还有一些新房传出转做租赁的消息。
  此外,在深圳,住宅供地已明显偏向租赁,截至今年4月,已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。
  在深圳新房住宅供应本已短缺的背景下,原本可以销售的住宅转长租,进一步加剧了供需矛盾,让高位盘整的新房均价难以实质性下跌;而相比北京万科翡翠书院的10年180万租金,深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市,但其中的豪宅租金只会更高,这也引发了市场对于租金价格上涨的担忧。
  5月4日,综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对21世纪经济报道记者表示,住宅、豪宅转长租,是特殊政策挤压的结果,限价下开发商采取了迂回的策略,转租并不能代表开发商就要将这些房源长期租赁,条件允许也可以出售,目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。
  多个住宅转租
  作为深圳首个住宅转长租的项目,深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。
  2017年11月16日,星河控股与中国建设银行深圳市分行合作,推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目,星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁。
  据星河集团有关人士介绍,项目以住宅用地为主,原本是商品房性质,并计划在2017年10月入市,但在鼓励租赁政策下,与建设银行协商后,星河决定将项目整体改作长租社区,建行总部方面也很快通过了合作项目的审批。
  星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称,长租公寓全部入住后将可容纳1万人。
  2017年底,深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓,更是成为业内备受关注的事件。
  深业中城位于香蜜湖片区,建筑面积约7.8万平方米,共约420余套住宅,属高端住宅。转租后,预计于2020年投入运营。
  今年4月4日获得预售许可的万科瑧山府二期,除了部分销售之外,万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房,交给深圳市人才安居集团。
  进入5月后,市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目,如华润城三期、华侨城天鹅堡后期等也传出将要转租,此外,深业旗下其他住宅项目也可能转租。
  不过截至目前,华润置地、华侨城等开发商并未宣布有项目要转租的消息。
  值得关注的是,租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让,未来也将是直接上市的租赁住宅,类似于北京万科翡翠书院。
  5月4日,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,住宅、豪宅转长租公寓,开发商是在响应国家政策需求,租购并举,发展租赁;而从市场角度,新房限价则是转长租公寓的重要原因,“目前深圳的价格备案制度管控较严”。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,由于当前新房市场限价,卖楼不太划算,不如顺应市场变化,积极开展租赁业务。
  以万科瑧山府为例,该项目一期开盘均价约99660元/平方米,二期开盘甚至略低于一期,更低于周边12万元/平方米的二手房均价。
  从开发商的角度,将住宅转为长租有商业利益的考量。深业集团副总裁董方表示,从盈利角度看,除了获取租金收入之外,这一模式更大的想象空间还在于,可以享有物业本身的未来增值收益。
  买房还是租房?
  从销售市场转到租赁市场的房源,对于深圳购房者和租客来说,将产生怎样的影响?
  客观而言,开发商将住宅或豪宅转做长租公寓的结果之一,是使得原本就很少的新房住宅更加抢手,从而加剧了销售市场的供需矛盾。
  深圳中原的统计显示,去年深圳新房供应几乎腰斩,今年前4月的新增住宅供应也不乐观,虽然预期5月份将有16个潜在项目入市,其中有10个住宅项目,但中原有关人士表示,预测很可能并不准确。
  新增供应不足之下,深圳房价仍处于高位盘整期。深圳市规划和国土资源委员会最新4月份楼市数据显示,4月份深圳新建商品住宅成交均价为54169元每平方米,与3月份相比下降0.03%。虽然均价出现19个月连跌,但相比去年同期仅微降0.82%。
  而更加真实反映市场价格的二手房房价则继续上升。中原数据显示,深圳4月二手住宅成交量继续回升,月内共成交5897套,环比上月上涨4.9%,连续两个月回升;4月全市二手住宅均价约6万/平方米,环比小幅上涨0.5%,保持2018年以来的上涨态势;中原领先指数报882.7,环比上调0.5%,近期已录得连续三个月上调。
  5月4日,链家研究院院长肖小平对21世纪经济报道记者表示,原来要推出市场的房源变为长租,销售市场上房子的新增供应确实减少了,但是目前项目并不多,总量比较有限。对整体市场成交、价格没有带来很大的冲击。
  但对局部片区有影响。“本来这个小片区将有项目推出,但是没有推,会导致一部分购房需求转移到别的地方,转到二手房市场,或者继续观望。”
  肖小平认为,销售转租赁更多是心理上的影响。比如说公众会谈论转长租了,是不是还要买房。但事实上,更多人是在对这种模式观望,也没有多少人因此而改变自己的购房决定。
点击次数:  更新时间2018-05-07  【打印此页】  【关闭
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