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深圳靠近香港的地方都是最好的地段

  一河之隔,相生相伴的深港两地房价,在几乎同步涨跌十年后迎来了最明显的一次“分道扬镳”。从2015年下半年起,根据中原地产对深港两地的楼价统计监测,香港房价到达一个阶段顶点后出现明显下降趋势,目前仍在下跌中。而同期,深圳市场的同一指标则明显走出一波翘尾行情。
  而正是去年,深圳GDP已和香港趋平,今年将大概率超过香港。经济上的角色变化,对于一直存在巨大差距的两地房价而言是否意味着一次反转?
  更令人关心的是,历史走势和深圳相似的香港房价的持续走跌,会否影响深圳,令昂首上涨的深圳房价掉头向下呢?
  现象:两地房价十年涨跌同步不同因
  “深港楼价走势的相关性系数为96.20%,双方存有高度正相关关系。”美联物业全国研究中心经理何倩茹说。记者从中原、美联两家业务横跨深圳和香港的地产中介获得的数据也清晰地显示了这种趋势:在近十年的房价走势曲线图中,除了最近几个月,一直以来两地几乎同步逐步上扬,都一起走到了各自的历史新高位。
  深圳中原的统计显示,2016年2月深圳样本二手房成交均价为52600元/平方米。而在2005年,深圳房价还只在每平方米5000—7000元,十年间上涨近10倍。而按照美联物业的统计,2005年香港房屋均价在3万元/平方米左右,而现在的房屋均价则超过9万元/平方米,房价上涨3倍多。
  不过,两地房价的走势虽然在表现上几乎趋同,但包括深圳中原地产董事总经理郑叔伦在内的业内专家都认为,深港两地的房价受不同的因素影响,从各自走势的背后原因看,实际上相关性不大。“房地产是非常地缘性的,与具体的城市相关度大,都是做本土市场,所以跟其他城市关系不大。深港房价走势的同步实际上是和深港的经济相关,是两地经济相关导致房价相关。”郑叔伦表示。
  郑叔伦认为,香港是国际化、市场化的城市,影响其房价的最大因素是供需关系:香港一直实行高地价政策,其结果就是供应量不足,现在香港开发的土地才30%,土地供应少。而在需求方面,去年香港新房供应3万多套,但是每年结婚的人群却有5万对,只看这一组数据,香港房产需求的缺口还是很大的。
  “香港政府此前曾测算香港每年至少需要8.5万套房,而对比供应数字,香港长期处于供不应求的状况。”郑叔伦表示。另外,香港利率与美元挂钩,由于美国一直采取量化宽松政策,因此香港的按揭贷款利息一直处于很低的时期,利率低驱动购房的动力就越强。
  深圳则不一样。郑叔伦认为,影响深圳楼市的最主要是政策。深圳房价跟政策走,受很多行政手段影响,如限购、限贷、限价等。
  同为香港品牌中介并已进入深圳市场的美联物业也持类似观点。何倩茹说,深圳房价走势受到政策环境、区域规划、供求关系、购买力、市场信心等多方面因素的影响。经济规划倾斜、区位优势利好、富裕阶层多使得资金在趋利性下陆续流入深圳;同时,深圳土地资源紧缺供应少,在需求上却拥有内地最大的移民人口基数,常住人口的自有住房比例仅在三成左右,这使得住房需求居高不下。这种紧张的供求关系加上货币宽松,很容易导致房价上涨。
  而香港土地利用率低,人口密集,在资源的紧缺问题上和深圳有相似的难处,但其自有住房比例则高过深圳。何倩茹认为,经济体制、政策环境的不同使得香港市场的资金和不动产流动性均较为宽松,海外、本地和内地投资者多看好该地楼市,国际金融市场的动向对香港市场的影响更为明显,因此其价格波动幅度相对深圳更高。
  变化:从港人带旺深圳房到内地客成风向标
  香港人一度是深圳房价的支撑者。十年前,当深圳房价普遍处于五六千元区间时,罗湖新推出的高档公寓被香港人以七八千元的均价买走。港客曾被认为是购买力和优质客户的象征,在他们的支撑下,罗湖房价先于南山、福田上涨。
  在深圳罗湖人民南路,居住于此会感觉这里港味尤其浓厚。很多居民说一口港式粤语,街边随处可见港式茶餐厅,都在显示这里聚居着香港人。而在皇岗、水围,同样有很多这样的港人聚集区。
  “据我们统计,在人民南的购房者中,香港人最多可达到一半。”中原地产人民南地铺的置业顾问告诉记者。而在深圳中原市场研究中心给出的统计数据则显示,在人民南香港购房者占比达到47%,皇岗和水围的这一比例则分别为23%和22%,其余在宝安南、车公庙、保税区、福田南、蔡屋围这一比例都超过10%。
  美联物业在深圳134家中介地铺的统计数据显示,在深圳置业的港人比例占到其成交总物业的5%-10%,并随两地政策环境和深港楼价走势,这一比例小幅波动。
  深圳中原描绘的近两年深圳房屋的香港购房者比例曲线显示,其总体呈现波动下降的趋势。
  2015年,香港楼市稳中走跌,深圳房价大幅上扬,吸引了更多的香港人来深圳买房。在深工作多年的香港人、美联物业深圳公司董事总经理江少杰对港人在深圳的置业趋势十分了解。他介绍,过去港人来深圳置业偏爱口岸区域,而随着深圳地铁布局深入,深港联系趋于紧密,港人偏爱的区域已从传统的皇岗、罗湖口岸,扩大至新兴的前海、蛇口,至龙华等关口,甚至深入到观澜、坪山等洼地区域。
  2015年末,深圳龙华某项目开盘,现场港人涌动,感叹楼价“好平”。位于前海、蛇口的部分楼盘,港人的置业比例则为约一成左右,而在观澜、坪山等区域的部分楼盘,港人置业比例最高有达到三成。
  不过,近两年港人来深置业对深圳楼市的影响日渐式微,以深圳人为代表的内地客去香港置业却在无形中给香港楼市以示范作用。
  “香港人来深圳买楼多在人民南、皇岗这些关口区域,这些地方一直不属于豪宅区,是普通物业。而且这些香港购房者也多是中产以下和平民,随着深圳楼价上涨,他们对深圳市场的影响越来越小。”郑叔伦说,反过来,包括深圳在内的内地人去香港买房的都是有钱人,主流都是买豪宅,具有更多的指标意义和引领作用,他们对香港房价的影响更大。他认为,实际上,深圳客户去香港买房对香港市场的影响力远大于香港客户来深圳买房对深圳市场的影响力。
  此外,何倩茹也认为:“限购政策还在深实施,港人置业的比例相对很固定,其在深置业占比较低,不足以从根本上影响到深圳的成交走势。”
  观察
  三指标看深港房价走势
  单价:同质楼盘至少有3倍差距
  就在近一年,深圳、香港两地的房价曲线出现明显的“分道扬镳”。
  2015年底,香港特区行政长官梁振英表示,香港一级市场和二级市场的房屋价格均出现下跌。这表明香港楼市持续十余年的大牛市开始降温,包括瑞银在内的多家投资机构也都预测香港房价会大跌。瑞银预测香港房价将在2017年底下跌25%至30%。
  香港中原的领先指数显示,正是在2015年的下半年,香港房价到达一个阶段顶点后出现下降趋势,而同期深圳市场的该指数则走出一波翘尾行情。
  在深圳西部的深圳湾片区,深圳湾1号作为该片区的代表楼盘每平方米成交单价超过10万。而从这里向南跨越深圳湾大桥,海对面则是香港的元朗和天水围片区,那里的房价每平方米也才超过10万元多一点。
  深圳的房价超过香港了么?还不是。
  郑叔伦告诉记者,深圳靠近香港的地方都是最好的地段。无论是罗湖、福田还是南山都是中心区域,而香港靠近深圳的地方却都是普通地段,所以对比深港临近区域的房价实际上并不是很合理。比如深圳湾和香港天水围虽然隔海,但这边的深圳湾1号是豪宅,那边天水围的房子是普通住宅。“深圳湾1号应该和香港中环的豪宅比,那里的房屋均价达到每平方米40万-50万元。所以从同质楼盘来比较的话,香港的楼价大概是内地的3倍。”郑叔伦表示。
  涨跌:涨幅相近 周期不同
  而两地最近这轮房价上涨的一个共性,是刚需房上涨的幅度超过豪宅。
  此外,郑叔伦告诉记者,深圳的房价涨幅这几年总体跑赢香港,尤其是涨得最快的2015年。而香港则是刚需类住宅涨幅跑赢豪宅。如果把时间线拉长,那么深港两地房价近几年的涨幅则差不多。
  对深港和全球多个城市不动产的观察和研究,郑叔伦表达了他的一个观点:“房地产的特点就是易涨难跌。”近十年的深圳楼市,2008年出现下跌行情不足一年,2013年也略跌一些。如此看来,郑叔伦说,深圳楼市3年左右是一个周期,而香港的周期可能是10年。
  GDP:“长期来看两地房价将趋平”
  而对于深港楼市的未来,多位专家都觉得两地房价长远看有趋同的趋势,但短期香港的房价水平仍将明显领先深圳。
  “香港房价领先深圳的地位在短期内是不可能改变的,深港之间楼价仍存在较大差距。”何倩茹认为,虽然一些深圳的豪宅项目可以和香港的普通住宅比肩,但同样级别的项目是根本没有可比性的。不过,随着深港两地合作升级,两地之间的楼价或将缓慢趋于平衡。
  被认为是房价的重要支撑因素的经济指标GDP,两地的地位已发生变化。深圳的GDP增速已多年超过香港,今年GDP总量超过香港,也是大概率事件。但在居民收入指标上,深圳仍大幅落后于香港。而同时,在面对同样紧缺的土地资源时,深圳更受资本看好的同时,也比香港多了很多政策调控的影响。
  此外两地的人口流动也会影响楼价。“如果深圳限购放开,港人和外地人大量涌入来深圳购房,也会推高深圳楼价”,何倩茹表示。
  “长远来说,深圳房价和香港趋平是一定。两地的GDP会趋平,居民收入会趋平,而从经济和收入看,如果深圳超过香港,那么房价超过香港也是顺理成章的事情。”郑叔伦表示,但这不会是一两年实现,而是5-10年这样的时间跨度上才有可能发生。
  作为香港人,郑叔伦感叹:香港的未来让人担心,深圳却很有活力,很多企业在全球有名,“香港,说来说去都是李嘉诚,它出不了马云、马化腾”。由此,郑叔伦更相信,两地经济接轨是长远会发生的事情。  2016年香港第一季度GDP相比去年同期增长0.8%,不及2015年第四季度的1.9%。这成了全球经济增长萎缩的最新例证。
  香港经济2015年全年增长仅为2.4%,仅为2011年增速的一半。主要原因在于中国内地经济的放缓,人民币贬值抑制内地居民到港消费以及股市波动给内需带来的打击。
  澳新银行驻香港经济学家Raymond Yeung表示,“至少在未来5-6个月里,我们看不到任何提振香港经济的积极因素。”
  BCI研究亚洲国家风险部主管Andrew Wood指出,“香港经济正面临着大量的顶头风因素,包括住宅房屋价格大幅回调以及与增速放缓的中国内地经济之间的联系。尽管我们不认为香港经济会在2016年陷入全面衰退,但是这一风险正在上升。”
  Andrew Wood表示,另一方面我们认为香港经济在2016年初已开始衰退。
  香港经济下滑的因素之一是香港2月份到港旅游人数同比下跌20.5%,3月同比下跌4.3%至421万人。占访港游客数72%的内地游客同比下跌6.9%,至302万人。这可能是中国消费者消费能力受抑制的真实表现。
  渣打银行高级经济学家Kelvin Lau在接受路透社采访时表示,“考虑到香港经济的高度开放性,香港无法避免外部顶头风因素的影响。这给消费和投资者情绪带来巨大压力。”
  彭博社报道,根据万事达卡公司的调查,香港零售销售在3月大幅下跌,同比萎缩18.5%,连续13个月出现下跌。
  此外,香港房地产市场同样大幅下滑。Kyle Bass将香港房地产市场的自由下落总结为:“香港目前的情况比1997年亚洲金融危机前夕的情况还要糟糕。”
  住宅价格从去年9月的高位下跌了12%,并在加速下跌。有投资银行预测未来几个月中香港住宅价格将会下跌20%。2月房地产销售下跌至25年来最低点,房价仍然持续下滑。根据香港金管局数据,第一季度香港楼价与收入比飙升至15倍。
  尽管媒体上充斥着香港经济萎缩是“未预料到的”的报道,但是事实绝不是这样。正如我们之前指出的,考虑到我们在香港所看到的,能真正预测香港经济走势的人在中国内地。
点击次数:  更新时间2017-09-26  【打印此页】  【关闭
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